楼市“银十”含金量胜过“金九” 改善住房条件成居民买房主动力

（调查显示，改善住房正成为居民买房的首要原因。）

一揽子利好政策落地，在激发房地产市场止跌回稳的同时，房地产需求也在悄然发生变化。

据住房和城乡建设部日前公布的统计数据，北上广深四大一线城市的楼市成交量增长较为明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。

记者注意到，在10月份的成交数据中，新建商品房方面，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%；二手房方面，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。

在多位业内人士看来，目前，我国房地产周期已发生深刻变化，住房市场整体由扩张期进入放缓期，供给的新增与存量关系发生了显著转变，未来将呈现多元发展趋势。

清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟在仲量联行日前举办的“创新破局 重塑愿景 中国商业地产30周年发展高峰论坛暨展览会”上表示，改善性需求已超越首次购房成为第一大需求来源，住房需求趋于多元化和高质量化。“未来，住房需求仍存在一定规模，但增速将逐渐趋于缓和；市场将更加注重存量住房的更新与品质提升，而非依赖新增住房供给。”

多地楼市止跌回稳

得益于9月底积极释放“止跌回稳”政策信号，今年“银十”楼市成交量超过了“金九”。这也是自2007年以来的首次。

住房和城乡建设部统计数据显示，今年10月，全国楼市新建商品房、二手房交易量均较9月有所增长。其中，新建商品房网签成交量同比增长0.9%，较9月同比扩大12.5个百分点，是自2023年6月连续下降15个月后首次出现增长。二手房市场也出现了8.9%的同比增幅，连续7个月实现同比增长。

记者注意到，今年9月，中央政治局召开会议强调，要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性。

对于房地产领域工作，上述会议明确，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

在此背景下，各地陆续优化调整楼市政策，商品房成交逐渐活跃。以上海市为例，上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，今年10月1日至28日，全市二手房（含住宅、商业、写字楼和车位等）交易量已达21922套，新房市场的成交面积也环比增加近四成。

除上海市外，长三角地区另外两座重要城市——南京市和杭州市房地产交易市场也同样活跃。

据中指研究院统计数据，自9月底发布楼市新政以来，杭州市房地产市场情绪明显修复，新政后新房市场周均成交量较9月前三周增长70.6%，剔除国庆假期影响，增幅超过90%；二手房市场在新政后成交量也屡创新高，周均成交量较9月前三周增长54.0%，剔除国庆假期影响，增幅达84.5%。市场活跃度升高，在新“杭五条”出台当周，全市带看量超16万人次，创历史峰值。

南京楼市今年10月的成交量也表现不俗。据克而瑞统计数据，10月，南京新房市场成交40.12万平方米，环比上升8.77%；成交均价3.14万元/平方米，环比上涨20.83%。在销售业绩方面，南京市整体市场活跃度提升，房企销售业绩环比增幅明显；南京市TOP20房企的全口径业绩达到128.95亿元，环比上升约35%。

不过，楼市止跌回稳可持续性如何，房价会不会继续上涨，仍是目前市场关注的焦点。

易居研究院相关报告分析认为，市场回稳具有较强的持续性。“最近三年压抑的购房需求正积极释放，包括刚性和改善性需求。同时，各市场之间的传导效应增强，如二手房活跃开始带动新房改善性市场的活跃度。各类利好政策效应积极释放，将持续降低购房成本、提高购房积极性。”

“成交量的‘止跌回稳’将带来成交价的‘止跌回稳’。从各地实际情况看，目前价格以稳为主，下降空间明显减少，但短期内价格拉升的可能性也不大。今年四季度有望成为房价稳定的‘黄金期’。”易居研究院方面表示。

探索存量提质模式

事实上，在楼市迈向“止跌回稳”新周期背后，房地产业面对新变化，也亟须建立新发展模式。

据国家统计局数据，我国城镇化率已由2010年的约50%增加至目前接近70%。同时，房地产开发投资正步入高速增长后的稳定期，城镇人口预期保持相对平缓的低速增长，且即将步入稳定的平台期，人口红利逐渐消失对住房市场的长期需求造成了深远影响。

“乐观来看，我们目前所处的10年中，全国的新增住房需求比前一个10年预期下降了25%，并且在后续两个10年内，这样的趋势还会进一步延续，这会对新增市场需求带来很多影响。”吴璟表示，这标志着住宅需求的特点会出现根本性变化，不再面临普遍供给短缺的问题，而是购房者需要更好的房子。

吴璟进一步表示，在目前的住房需求中，投资投机性需求大幅下降，消费需求在回升，其中需求的主体也发生了变化。“购房的主体需求不再是刚需，而是第一次改善，甚至是多次改善的转移。预计在本世纪中叶，中国的住房存量整体上会稳定在接近600亿平方米的规模。”

仲量联行和清华大学联合发布的《中国地产行业趋势与展望报告》（以下简称“《报告》”）分析认为，未来，我国人均住房面积仍有一定提升空间，原有住房的拆除也将贡献部分新增需求，但随着人口自然增长率的下降和城镇化速度的放缓，未来住房需求的核心驱动力也在发生改变。

在此背景下，房地产业与我国经济发展密不可分，探索建立健康且可持续的房地产业发展模式，对实现经济高质量发展具有重大意义。

那么，如何探索建立健康且可持续的房地产业发展模式？《报告》指出，购房者当前不再仅仅关注住房的数量，而是更加注重住房的质量、配套设施以及居住环境的舒适度。“这一趋势对房地产业提出了新的诉求，促使其在产品设计、服务水平和社区配套等方面进行升级，以满足居民日益增长的高质量需求。”

受此影响，科技也将进一步推动房地产业数字化转型，以满足不断变化的市场需求，逐步从传统的增量开发销售模式向更加注重服务与质量的存量提质模式转变。“在这一过程中，数字化技术与房地产业深度结合，衍生了一系列新型房地产科技，有效助力房地产业降本增效，提升管理精细化水平，实现资源结构优化，推动房地产发展新模式的建立。”《报告》表示。