为减少现金流压力 融创与彰泰分拆合作项目

11月1日晚，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创中国”）发布公告称，经过与彰泰集团积极友好协商，将调整合作安排，实现附属公司南宁融瑞与彰泰集团分开独立开发重组目标项目。

记者了解到，融创中国与彰泰集团曾于三年前达成收购协议，但后续因市场变化，所涉及的重组目标项目大多尚未开发完毕。此次调整后，融创中国将不用再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，现金流占用压力将大幅减少。

分拆后专注12个项目开发

据了解，2021年4月份，房地产行业尚未出现大面积风险事件之前，为进一步拓展广西市场，融创中国宣布91.7亿元收购“广西一哥”彰泰集团53个项目。

根据当时公告，2021年5月7日，融创西南集团（融创中国的全资附属公司）、南宁融瑞（融创中国的非全资附属公司）、彰泰集团及其全资附属公司与合资公司就合作事项订立正式协议。据此，融创西南集团及彰泰集团同意通过组成合资公司的方式合作开发拟自彰泰集团及其关联方转让的53个房地产开发项目（目前合共52个项目尚未完全开发完毕），融创西南集团拟投入约91.7亿元。

当时双方还约定，为担保融创西南集团履行正式协议项下的付款义务，融创西南集团向彰泰集团提供了融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”，公司的间接全资附属公司）的连带责任担保。

之后不久，融创中国便出现阶段性的流动资金问题，因无法按期披露财报，公司股票于2022年4月1日起在港交所暂停买卖。据了解，融创中国在出险之后将工作重心放在保交付、保基本经营，另外不再低价处置核心资产。经过18个月的化债之后，去年11月份，公司宣布境外债重组生效，整体已化债约900亿元。

根据2024年11月1日的公告，南宁融瑞持有合资公司80%股权，彰泰集团及其关联方持有合资公司20%股权。截至公告日，南宁融瑞已根据此前的正式协议条款向彰泰集团支付约27.51亿元的代价款，剩余约64.19亿元的代价款尚未完成支付。

基于原合作协议的推进情况和市场变化，融创中国表示，已与彰泰集团进行了友好协商，根据各自的发展规划拟调整合作安排，实现南宁融瑞及彰泰集团分别独立开发重组目标项目。

截至目前，53个项目中尚有52个项目未开发完毕。此次调整后，南宁融瑞将持有12个重组目标项目，彰泰集团持有40个重组目标项目。

截至2024年8月31日，南宁融瑞目标项目计容未售建筑面积约为117.52万平方米。据了解，南宁融瑞主要于广西壮族自治区、江西省及江苏省从事房地产项目开发及相关业务。

融创中国表示，通过补充协议项下的交易，公司与南宁融瑞、彰泰集团及合资公司将解决各方之间的债权债务问题，解除融创西南集团原须于正式协议项下投入的剩余代价及融创房地产于担保下的连带责任担保，且有助于南宁融瑞集中资源专注南宁融瑞目标项目的后续开发建设，推进项目运营恢复正常。

持续优化现金流

据了解，此次合作调整后，融创中国后续可以更为专注在12个项目的开发运营，将不用再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，现金流占用压力将大幅减少。

拆分后，南宁融瑞保留了较为优质的资产，覆盖南昌、无锡等核心城市的住宅、商业产品。

一位市场人士表示：“从市场逻辑来说，分拆项目是顺应市场变化的选择，但比较难得的是，融创能与彰泰和解，双方都以共赢的方式解决了交易遗留问题。对融创来说，分拆项目、各自独立开发，意味着不用再支付剩余高昂的交易对价，更有利于公司集中资源保现有项目的交付、经营恢复。”

记者了解到，自房地产行业进入深度调整期以来，融创中国将保交付作为公司经营的第一要务，并持续推动资产盘活工作。从2022年以来，融创中国已经在全国交付约57万套房屋。

此外，融创中国还得到了AMC的主动驰援，截至2024年上半年，各大AMC与融创中国的合作项目金额近300亿元，有效实现了优质资产盘活。其中最为典型的是上海外滩壹号院项目，在2022年年底，融创中国与中信、浦发等金融机构达成了总计120亿元的融资合作，项目被注资后快速恢复经营节奏，今年以来已三开三罄，累计销售额达215亿元。

今年10月份，融创中国宣布已成功配股募资12.05亿港元，配售募集资金将主要用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般营运资金，据了解，相关债务风险的化解将推动融创中国保交付工作的完成和经营恢复。